Comprar una vivienda sobre plano puede resultar atractivo pues permite acceder a una vivienda nueva, elegir determinados acabados y, en ocasiones, obtener condiciones de compra interesantes. Sin embargo, también supone adquirir un inmueble que todavía no está terminado y entregar dinero antes de poder comprobar físicamente el resultado final.
Por ello, antes de firmar y realizar cualquier pago, es fundamental contar con asesoramiento jurídico adecuado en aras de conocer qué se está comprando, quién lo vende y qué garantías tiene el comprador.
¿Qué se debe revisar antes de firmar?
La publicidad de una promoción inmobiliaria suele mostrar planos, infografías y recreaciones del futuro edificio, pero lo esencial es la documentación contractual.
El contrato debe definir con claridad aspectos esenciales como la vivienda adquirida, superficie, distribución, anejos, memoria de calidades, precio, forma de pago y plazo previsto de entrega.
Igualmente, debe ser comprobada la situación jurídica de la promoción, es decir, la titularidad del suelo, la solvencia del promotor, la licencia, y demás las circunstancias urbanísticas necesarias para desarrollar el proyecto.
¿Qué ocurre con las cantidades entregadas a cuenta?
Una de las principales preocupaciones del comprador debe ser asegurar las cantidades entregadas a cuenta del precio.
La legislación española establece un régimen específico de protección para las personas físicas que actúan en calidad de consumidores, que vienen establecidos en la ley 38/1999 de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, modificada por la ley 20/2015 de 14 de julio, en virtud de la que cual, las entregas a cuenta deben estar garantizadas mediante aval bancario o seguro de caución, además de ingresarse en una cuenta especial en los términos previstos por la normativa.
Para el comprador no basta con que el contrato mencione la existencia de una garantía. Es importante comprobar quién la presta, qué cantidades están cubiertas, su vigencia y en qué circunstancias puede reclamarse su devolución.
¿Y si la vivienda se retrasa?
El plazo de entrega es otro de los elementos que debe analizarse cuidadosamente.
El contrato debe establecer la fecha de entrega y las causas y consecuencias de un eventual incumplimiento. Un retraso no tiene necesariamente las mismas consecuencias en todos los casos, dependerá de los términos del contrato, y de otras circunstancias como si es sustancial, parcial, etc.
Por tanto, si el retraso alcanza una entidad lo suficientemente sustancial como para resolver el contrato conforme a la normativa citada, entrarán en juego las garantías conferidas.
Por ello, ante un retraso significativo, es recomendable buscar asesoramiento jurídico antes de aceptar modificaciones del contrato o firmar documentos adicionales.
La importancia del contrato privado
En ocasiones, el comprador presta mayor atención a la futura escritura pública que al contrato que firma inicialmente. Sin embargo, muchas de las obligaciones de las partes quedan fijadas desde ese primer documento.
Precio, calendario de pagos, fecha de entrega, características de la vivienda, modificaciones del proyecto y consecuencias del incumplimiento son cuestiones que deberían quedar suficientemente claras.
Un análisis jurídico adecuado antes de firmar permite identificar posibles riesgos y negociar las condiciones y garantías que más puedan proteger los derechos de los compradores.
Una inversión que merece una revisión previa
Comprar una vivienda sobre plano es una decisión económica de gran importancia que implica derechos y obligaciones para ambas partes. Y la protección del comprador no comienza cuando aparece un problema, sino antes de firmar el contrato.La diligencia debida asociada al análisis de la situación jurídica de la promoción, la titularidad del suelo, la licencia de obras, la normativa urbanística aplicable, la negociación y verificación del contrato, el estudio de las garantías ofrecidas, o la pignoración de las cantidades entregadas, son entre otros, algunos elementos que resultan determinantes para evitar la pérdida futura de las cantidades entregadas y los consiguientes problemas judiciales para su reclamación.